Avant de signer une promesse de vente, un propriétaire doit souvent « purger » un ou plusieurs droits de préemption : celui du locataire déjà en place, celui de la commune (droit de préemption urbain) ou encore celui de la SAFER en zone rurale.
Ces droits offrent à un tiers la possibilité d’acheter le bien en priorité, éventuellement à un prix différent de celui négocié avec l’acquéreur pressenti. Mal gérés, ils peuvent retarder — voir annuler — la transaction. Ce guide condensé vous explique les règles applicables en 2025 et les bonnes pratiques pour sécuriser votre vente.
Panorama des principaux droits de préemption
On distingue trois grandes catégories :
- Droit de préemption du locataire (logement vide) : le locataire peut acheter à votre prix lorsque vous donnez congé pour vente.
- Droit de préemption urbain (DPU) : la commune ou l’intercommunalité peut se substituer à l’acquéreur pour réaliser une opération d’intérêt général.
- Droit de préemption SAFER : dans les zones agricoles ou naturelles, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut acquérir prioritairement pour maintenir l’usage agricole.
Le droit de préemption du locataire
Dans un logement vide, le bailleur qui souhaite vendre doit notifier un congé pour vente au moins six mois avant l’échéance du bail. Cette notification tient lieu d’offre de vente ; le locataire bénéficie alors d’un délai de deux mois pour accepter, prolongé à quatre mois s’il recourt à un prêt.
Passé ce délai, vous pouvez vendre à un tiers, mais toute baisse de prix de plus de 10 % impose une nouvelle offre au locataire. Si le bien est loué meublé ou s’il s’agit d’une vente occupée, aucun droit de préemption n’existe pour le locataire.
Le droit de préemption urbain des collectivités
Le DPU s’applique dans les zones définies par le plan local d’urbanisme (PLU) et vise l’aménagement urbain, la création de logements sociaux ou la protection des espaces verts. Concrètement, le vendeur doit déposer une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) en mairie dès qu’un compromis est signé.
La collectivité dispose ensuite de deux mois pour répondre :
Renonciation : la vente suit son cours.
Préemption : la commune achète au prix indiqué ou propose un nouveau prix. En cas de désaccord, le juge de l’expropriation fixe le montant.
Le droit de préemption SAFER
Pour les terrains agricoles ou forestiers, la SAFER dispose d’un délai de deux mois après réception de la notification de vente (formulaire spécifique) pour préempter.
Elle doit justifier d’un projet entrant dans ses missions : installation d’agriculteurs, maintien de la vocation agricole ou protection de l’environnement.
Depuis 2024, certains départements ont étendu la prérogative SAFER aux biens bâtis situés en zone A ou N du PLU, même lorsqu’ils comprennent une maison d’habitation.
Conséquences financières et délais de paiement
Lorsqu’une collectivité préempte, elle verse le prix dans un délai de trois mois suivant la décision définitive, sauf accord pour un paiement différé. La SAFER dispose d’un laps de temps similaire.
Le propriétaire peut réclamer des intérêts de retard au‑delà. Notez que le prix peut être révisé par le juge de l’expropriation ; la procédure allonge alors la vente de 6 à 12 mois.
Le rôle du notaire dans la purge des préemptions
Votre notaire prépare et envoie toutes les notifications (DIA, congé, formulaire SAFER), contrôle les délais et relance les bénéficiaires pour obtenir une réponse rapide.
Il intègre dans le compromis et l’acte authentique les clauses adaptées pour protéger le vendeur contre une préemption tardive ou une contestation du prix.
FAQ – réponses aux questions fréquentes
Non, le droit de préemption du locataire ne s’applique qu’aux baux d’habitation non meublés.
Deux mois à compter de la réception complète du dossier. L’absence de réponse vaut renonciation.
Vous pouvez accepter, refuser ou saisir le juge de l’expropriation qui fixera la valeur.
Oui, si le bien est situé en zone agricole ou naturelle et que le département a étendu cette compétence.
Non, sauf si le bénéficiaire renonce expressément par écrit. Dans tous les cas, l’acte contient une condition suspensive de non‑préemption.
Le rôle du Notaire dans notre accompagnement
Vendre un bien soumis à plusieurs droits de préemption nécessite une organisation rigoureuse et une parfaite maîtrise des délais légaux. En anticipant les démarches et en vous appuyant sur un notaire rompu à ces procédures, vous éviterez les blocages, sécuriserez le prix et raccourcirez le calendrier de cession.
L’étude Lalanne Perromat à Langon se tient à vos côtés pour vous assister dans votre operation de vente ou d’achat et ainsi conclure votre acte dans les meilleures conditions.
