Parmi les questions qui surgissent au moment d’un divorce, le sort de la résidence familiale arrive toujours en tête : quitter la maison, mais à quelles conditions ?
Depuis la réforme de la procédure de divorce, plus rapide mais toujours exigeante, la liquidation du patrimoine immobilier demeure incontournable. Rachat de part, vente ou maintien provisoire en indivision : chaque solution impacte vos finances, votre prêt, vos impôts et même le quotidien de vos enfants.
Comprendre votre régime matrimonial
Avant toute décision, il est impératif d’identifier le régime matrimonial ; c’est lui qui détermine la part revenant à chacun :
- Communauté légale : les biens acquis durant le mariage appartiennent aux deux époux, partagés à parts égales.
- Séparation de biens : chaque époux reste propriétaire de ce qu’il a acheté ; la quote‑part inscrite dans l’acte d’acquisition prime.
- Participation aux acquêts : pendant la vie commune on fonctionne comme en séparation de biens, mais au moment du divorce on partage les gains réalisés.
Connaître ce cadre juridique évite les malentendus et sert de base au calcul de la soulte éventuelle.
Estimer la valeur du bien et calculer la soulte
Le plus souvent, la valeur nette de la maison se détermine en trois temps : d’abord une estimation fiable (agent immobilier, expert ou notaire), ensuite la déduction du capital restant dû sur votre prêt, enfin le partage de l’actif net.
Exemple : maison estimée 300 000 € – crédit restant 60 000 € = valeur nette 240 000 €. Dans un partage 50/50, la soulte à verser à l’ex‑époux s’élève donc à 120 000 €.
Parfois, la liquidation et le partage de l’indivision est plus complexe, notmament quand les époux n’ont pas respecté les proportions de financement determiné dans l’acte d’achat.
Cette soulte est réglée à l’acte notarié et peut être financée, soit par un rachat de prêt, soit la banque donne son accord pour que l’époux qui conserve la maison conserve également le prêt à son seul nom.
Choisir la bonne stratégie
Rachat par l’un des époux
L’époux occupant conserve le logement et verse la soulte. Il faut obtenir une désolidarisation du prêt ou renégocier un financement couvrant la totalité du capital restant dû plus la soulte.
Vente du bien
C’est la solution la plus simple lorsque le rachat est impossible : le prix sert à rembourser le prêt et le solde est partagé. Cette option limite les risques de co‑solidarité bancaire mais suppose de trouver rapidement un acquéreur.
Indivision conventionnelle
Si la vente n’est pas souhaitée dans l’immédiat, les ex‑époux peuvent conserver la maison en indivision pour une durée indeterminée ou fixée aux termes d’une convention d’indivision. Le texte précise la répartition des charges, l’éventuelle indemnité d’occupation et les modalités de sortie.
Fiscalité et frais à prévoir
Depuis 2022, le droit de partage est fixé à 1,1 % de la valeur nette répartie. À cela s’ajoutent :
- Émoluments notariaux proportionnels, réglementés par décret.
- Frais de publicité foncière, environ 0,1 %.
- Frais bancaires éventuels (mainlevée d’hypothèque, pénalités de remboursement anticipé).
Lorsque le logement est la résidence principale, la plus‑value immobilière reste exoneree en cas de vente ; en revanche un bien loué peut générer un impôt sur la plus‑value lorsque ce dernier est vendu.
Le parcours chez le notaire : étapes clés
Votre notaire organise la liquidation‑partage selon le processus suivant :
- Collecte des documents : titre de propriété, tableau d’amortissement, diagnostics, état civil.
- Projet d’état liquidatif : calcul précis des droits de chacun, chiffrage de la soulte et ventilation des charges.
- Signature de l’acte : transfert de propriété, paiement de la soulte, règlement des frais.
- Publication au Service de publicité foncière : l’opération devient opposable aux tiers.
- Mises à jour bancaires : levée ou transfert de l’hypothèque.
Au‑delà de la formalité, le notaire agit comme médiateur et sécurise l’ensemble de la transaction.
FAQ – réponses aux questions fréquentes
Il n’y a pas de délai légal, mais il est conseillé de fixer une échéance dans votre convention pour limiter les frais intermédiaires.
Non : le partage entre ex‑époux n’est pas assimilé à une vente à un tiers et échappe donc à l’impôt sur la plus‑value.
Oui, grâce à une convention d’indivision précisant la durée d’occupation et, le cas échéant, l’indemnité d’occupation.
Par défaut, chacun règle 50 % ; un autre partage est possible s’il est consigné dans l’acte.
NON : le régime de faveur soit le taux de 1,10 % ne concerne que les couples mariés et les partenaires liés par un PACS ayant dessous leur union.
Le rôle du Notaire dans notre accompagnement
Vendre, racheter ou rester en indivision : la bonne décision dépend de votre régime matrimonial, de la valeur du bien, de votre capacité de financement et, bien sûr, de vos objectifs familiaux. Un accompagnement notarial dès le début du processus vous garantit un partage conforme à la loi, maîtrisé sur le plan fiscal et serein sur le plan humain.
À Langon, l’étude Lalanne Perromat se tient à votre disposition pour estimer votre maison, calculer la soulte ou rédiger la convention d’indivision adaptée à votre situation. N’hésitez pas à nous contacter pour un rendez‑vous personnalisé.
