Mettre en vente un appartement ou une maison déjà loué implique de respecter à la fois le droit du bailleur et celui du locataire. Entre la question du congé pour vente, le droit de préemption, la nouvelle interdiction de mise en location des logements classés G au DPE depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le propriétaire vendeur doit suivre un parcours balisé.
Ce guide résume les règles applicables en 2025 et les bonnes pratiques pour céder votre bien occupé en toute sécurité juridique.
Faire le point sur la situation locative
Avant toute décision, examinez attentivement le bail : date de signature, durée restante, type de location (nue ou meublée), montant du loyer et dépôt de garantie. Cette revue conditionne vos marges de manœuvre : un bail d’habitation vide court en principe trois ans et un bail meublé un an, renouvelable tacitement.
Plus l’échéance du bail est proche, plus la décote appliquée par les acquéreurs sera faible. À l’inverse, une longue durée résiduelle et un loyer bas peuvent faire baisser le prix de vente de 5 % à 15 % selon les études de marché.
Vendre occupé ou donner congé pour vendre ?
Deux stratégies sont possibles. La première consiste à vendre le bien « occupé » ; l’acheteur devient alors bailleur en lieu et place du vendeur jusqu’au terme du bail. Cette option est la plus rapide, car vous n’avez pas à délivrer de congé et le locataire reste en place. En contrepartie, le prix se négocie le plus souvent avec une décote liée au rendement locatif.
La seconde stratégie est de récupérer le logement « vide ». Dans ce cas, le propriétaire doit adresser au locataire un congé pour vente au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois en meublé). Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un « droit de préemption » : il dispose de deux mois pour accepter et conclure l’acte (quatre mois en cas de recours à un prêt).
Respecter le droit de préemption du locataire
Lorsque vous vendez un logement vide, l’offre adressée au locataire doit mentionner le prix et les conditions essentielles de la cession. Toute modification ultérieure du prix entraîne une nouvelle notification. Si le locataire accepte, la vente doit être signée chez le notaire dans les deux à quatre mois, faute de quoi l’accord devient caduc.
Diagnostics et passoires thermiques : un enjeu en 2025
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tout logement classé G au DPE est interdit de nouvelle mise en location. Si votre bien loué appartient à cette catégorie, vous ne pourrez pas renouveler le bail ou le relouer après le départ du locataire sans travaux de rénovation énergétique.
Avant la mise en vente, pensez à mettre à jour l’ensemble des diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP). Un DPE défavorable peut justifier une renégociation du prix, mais il peut aussi renforcer l’intérêt d’un investisseur qui anticipe des travaux et la possibilité de revaloriser le loyer.
Le rôle clé du notaire dans une vente avec locataire
Du côté du vendeur, le notaire vérifie la validité du bail, les quittances de loyer, la situation des charges de copropriété et l’existence d’éventuels travaux votés.
Il s’assure que le congé pour vente a été délivré dans les formes et les délais, le cas échéant. Du côté de l’acheteur, il sécurise le transfert du dépôt de garantie et la prise d’effet du bail.
Enfin, il calcule les prorata de loyers et de charges entre les parties à la date de signature.
FAQ – réponses aux questions fréquentes
Oui, mais l’acquéreur doit reprendre le bail aux mêmes conditions. Vous ne pouvez donner congé pour vente que six mois avant l’échéance d’un bail nu.
Vous notifiez au locataire le congé pour vente, soit par commissaire de justice (Permet de prouver de manière certaine la date de réception par le locataire et reste plus sécurisé en cas de contentieux) soit par letter recommandée avec demande d’avis de reception. Le locataire dispose de deux mois pour accepter et signer l’acte (quatre mois s’il sollicite un prêt immobilier).
La décote varie de 5 % à 15 % selon la durée résiduelle du bail, le loyer et l’attractivité du marché local.
Il doit permettre les visites deux heures par jour ouvrable, sauf dimanche et jours fériés, si une clause du bail le prévoit, après accord sur le planning.
DPE, amiante, plomb (si construction < 1949), termites, électricité, gaz, ERP et métrage loi Carrez (en copropriété).
Le rôle du Notaire dans notre accompagnement
Vendre un bien loué requiert une connaissance fine du bail en cours, du droit de préemption et des nouvelles contraintes énergie‑climat. En préparant soigneusement votre dossier et en vous appuyant sur un notaire, vous optimisez le prix de vente tout en garantissant une transaction irréprochable sur le plan juridique.
L’étude Lalanne Perromat à Langon accompagne propriétaires et investisseurs à chaque étape : audit du bail, rédaction de congé pour vente, calcul de plus‑value et acte authentique. Contactez‑nous pour un rendez‑vous personnalisé.
